東城永外社區買房與學區牛人談(轉載)

yeaso 3月前 322


背景:16年4月開始關注永外,記得很清楚5月1日自己去永外踩點,從永外地鐵出來向西走到馬家堡東路又回頭走到了景泰東里。然后開始約中介看房,最終7月簽合同12月拿到房本??吹接炙燈鷯勞?,我也把知道的情況跟大家介紹下,供后來者參考。
1.        學區屬性
本版非學區房版,所以學區屬性就簡單說一下。永外歸屬于東城區天永學區(天壇街道+永外街道),小學有一師,景泰,定安里,寶華里(這四個在東邊)和革新里(西邊就這一個),初中就50分(東邊)和114(西邊,也叫11中實驗學校),升高中看中考,就不聊了。一師和景泰是天永學區乃至東城南片(老崇文)的領頭小學,放在整個東城區也是一流牛?。ú宦壑鄙?,劃片房子以老破小、回遷房、棚戶區為主,唯一次新只有一師的城市亮點。另外一師有9年一貫制自建初中,景泰有名額直升文匯中學。寶華里是渣小,劃片以次新為主,新奧是這片的領頭羊,還有天天、華龍、富萊茵等。定安里是渣小,劃片以老破小為主。上面2個渣小是今后教改重點對象,有被合并可能。革新里是普小,金帆校,教改完成,京籍可以12年一貫(11中實驗學校+11中),劃片中軸路西邊,以次新為主,中海紫御是領頭羊,還有112號院、望陶園、悠勝美苑、建予園等。50分是渣中,劃片中軸路東邊,目前看不到希望。114是渣中,劃片中軸路西邊,有11中扶持,有望擺脫渣中的帽子。
總結:以直升派觀點看永外目前整體就是渣,且無改善跡象。細看的話一師的九年一貫制前途不明,景泰部分直升文匯也是貓膩多多,革新里京籍12年一貫制目前看也僅算渣普之間,但有向好趨勢,而且中招有11中保底不錯。以牛小派觀點看一師很好,景泰次之,其他不用看。
2.        房子本身
先說東邊,以安樂林路為界,北邊劃片牛小,但是房屋本身極差。只有一師的城市亮點(03年)算次新,不過門口的民主北街也是臭水橫流。景泰的郭莊北里有90年代房,小區內部還好,其他棚戶區和各種老破小慘不忍睹。鐵路北邊有幾個老破小樓也劃片一師,相對獨立,環境相對好些,不會受將來的拆遷影響。安樂林路南邊以次新房為主,但是劃片渣小。以新奧(06年)為龍頭,天天(03年)、華龍(09年,天天二期爛尾樓)、景泰西里西區(05年,回遷房),鼎盛園(05年)還有靠近沙子口路的富萊茵(板樓是90年代,塔樓是01年)都可以,一分價錢一分貨,沒有學區溢價。南邊除了次新房還有些老破小就不細說了,其中可以考慮沙子口路邊的三個塔樓,其中有個79平小三居極品戶型,東西南北窗都有,可關注隨時秒。再說西邊,鐵路北邊一般算陶然亭區域,有次新房中海紫御、永鐵苑。中海(11年)在二環邊,石材立面很扎眼,其他乏善可陳,小區業主一般跟二環里的耕天下朱雀門相比,一條心把房價托的很高,值不值大家用腳投票吧。永鐵苑(99年)有鐵路噪音,小區內部管理不錯,有個北京五幼實驗園(公立的新園),交通方便。鐵路南邊以次新為主,老破小為輔,從西往東說些大的而且出房的小區。112號院(01年)塔樓,密度很高,靠近馬家堡東路,交通方便。108和110號院(90年代)124號院(老破?。┌迓?,密度尚可,交通不方便。新永外文化用品商城(07年)是市場上面2個板樓,有37平開間,東城低總價落戶可選。望陶園(99年)塔樓有小區環境,悠勝美苑(00年)塔樓+板樓復式為主,建筑質量很好,外觀很新。建予園(99年)有板樓,奧林匹克小區,永合馨苑(01年板樓)只有一棟,緊鄰百榮,以118平2居為主,很多被百榮攤販租來當庫房。管村26號院(98年板樓)有101平4居適合多娃家庭,可關注隨時秒。其他還有很多規模小或者不出房的小區就不細說了。最后說一下景泰路東邊的李村東里、李村南里和景泰東里,前兩個是老破小后面是回遷房,目前是一師的學區房,但是由于一師低年級部地址有可能調整,這3個小區的劃片有可能變化,目前房價有學區溢價,不建議買。
3.        拆遷與疏解
東邊是拆遷,安樂林路北的望壇棚戶區,拆遷說了小二十年了,去年開始被疏解政策推動了,16年的拆遷方案是預期5年內拆遷完畢,加上蓋樓回遷裝修,估計十年內這里都是大工地。目前拆遷方案還沒公布,只知道回遷很少,主要往磁各莊站和瀛海站的2個小區疏解。安樂林路南還有個拆遷老大難是寶華里,也拆了十幾年了拆不動,目前貌似還沒動靜,可能會比望壇還晚。定安里的60/70年代老房拆遷那得等到上面2個棚戶區完事后才輪的上,目前傳聞中的老破小拆遷其實指的是景泰路東邊的蒲黃榆(豐臺)60年代老破小拆遷。西邊是疏解,望陶園的燈具城已經關了,今年永外城也要關張,百榮的方案是二期三期關張,一期升級高大上,不少商戶已經紛紛賣房變現,轉向環京區域發展。
4.        永外的將來
學區方面有三個個向好的預期,一師自建初中,針對渣小的教改,東西城合并后的教育資源共享。永外學區方面目前是爛無可爛,有消息就是好消息。學校里的外籍攤販子弟數量也會隨著家長被疏解而逐漸減少。拆遷和疏解會導致低端人口外遷,東邊望壇今后是高端公寓和商業綜合體,會引入高端人群,并帶動周圍房價?;褂芯褪峭巢鵯ɑ岬賈戮疤┬G刂繁浠?,會影響學?;∏?,這個目前還不明朗。西邊各批發城疏解后規劃綠地,但是有資金缺口。8號線南端應該17年底修通,14號線南站將來也會向西打通,未來永外站是東西14號線和南北8號線換乘站,四通八達交通極為便利,但是永外東西兩頭離14號線陶然橋站和景泰站更近。
總之永外將來的趨勢是疏解低端人口及產業,降低人口密度,提高居住舒適度。
5.        其他
北京學區房論壇的名人,敖爸,一牛和暴動哥三人均已埋伏永外的西部,分別是悠勝美苑、管村26號院和中海紫御公館,我也在版里看過一牛的悠勝美苑出手報告。
以上基本是我了解的永外各方面的消息,回饋本版,不吹不黑,大家用腳投票吧。

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